par Vous avez acheté un terrain à bâtir et avez constaté un défaut pouvant compromettre votre projet de construction ? Sachez que vous pouvez prétendre à des indemnisations. Tour d’horizon de la question dans cet article.
Des obligations d’information
Lors de la signature de l’acte de vente d’un terrain à bâtir, le vendeur doit remettre à l’acheteur un certain nombre de documents de garantie. Notamment l’arrêté de l’autorisation de lotir et ses annexes et une attestation précisant la surface hors œuvre nette constructible de la parcelle s’il a été autorisé à démembrer la surface totale prévue. Qu’il se positionne comme un vendeur de terrain à bâtir Hérault, en région parisienne ou à La Réunion, le lotisseur a toujours une obligation d’information et de conseil. Cette obligation est valable tant au stade précédant le contrat qu’une fois celui-ci conclu.
L’acheteur d’un terrain à bâtir doit être clairement informé sur les limitations de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de vente. En cas de manquement à cette obligation, il y a vice du consentement de l’acheteur, ce qui peut entraîner la nullité du contrat de vente. Unilatérale, cette obligation ne s’impose qu’au vendeur qui et également tenu de prévenir l’acquéreur des risques et avantages liés à la transaction. Elle est proportionnelle à la non-connaissance de l’acheteur qui n’est pas un professionnel et le vendeur ne peut s’y soustraire.
Au stade du contrat, l’obligation d’information du vendeur découle de l’obligation pré-contractuelle de renseignement. Selon l’arrêté Hédreul de 1997, il s’agit d’une obligation de résultat et non de moyen ; stipulant que « celui qui est légalement ou contractuel tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ». Le vendeur doit donc mettre l’acheteur au courant des possibilités de défauts du terrain à bâtir, notamment un sol instable ou un risque d’inondation, et d’existence antérieure d’une installation soumise à autorisation.
Enfin, le Code civil oblige le vendeur d’un terrain à bâtir de donner des garanties sur les éventuels vices cachés de la parcelle pouvant rendre celle-ci inadaptée à l’usage qu’il espérait en faire ; ou qui amoindrit cet usage, ou qui l’aurait conduit à payer un moindre prix s’il les avait connus. Les clauses d’exclusion ne peuvent écarter cette garantie, et la responsabilité du vendeur pourra être retenue si le vice n’était pas connu de l’acheteur au moment de la vente et s’il diminue sensiblement la valeur du terrain.
L’indemnisation pour l’acheteur d’un terrain défectueux
Le manquement du vendeur d’un terrain à bâtir à son obligation de conseil peut ouvrir droit à une indemnisation pour l’acheteur. Selon les cas, une telle indemnisation peut être évaluée proportionnellement au préjudice résultant d’une perte probable ou de l’existence d’une perte qui aurait pu être évitée. L’acheteur peut également, dans certains cas, prétendre à des dommages et intérêts s’il existe un véritable préjudice.
Deux cas de figures peuvent se présenter : ou bien la relation entre les deux parties se poursuit, ou bien l’acheteur du terrain à bâtir demande une annulation de la vente. Dans le premier cas, le contrat n’aura plus d’effet pour le futur, et sera censé n’avoir jamais eu lieu, et dans le second, il conduira à des restitutions entre les deux parties. Concernant la garantie des vices cachés, le vendeur ne pourra se voir condamné à restituer une partie du prix de vente et à payer des dommages et intérêts liés aux coûts engendrés par la démolition et reconstruction effectuée sur le terrain.
L’acheteur aura donc le choix entre l’annulation des effets du contrat, à savoir la restitution du prix et la remise du terrain au vendeur. Toutefois, une dernière option est possible : la demande de diminution du prix qui permet à l’acheteur de se replacer dans la situation dans laquelle il aurait dû se trouver en l’absence de vices cachés. Selon le Code civil, cette possibilité reconnait que l’acheteur aurait payé un moindre prix s’il avait eu connaissance des défauts du terrain.
